Kurorty, które miały przyciągać tysiące kuracjuszy, przynosić dochody i rozsławiać całe regiony, nie zawsze kończyły jako turystyczne potęgi. Niektóre straciły podstawowy atut, na którym zbudowano ich popularność. Inne przegrały z przemianami medycyny, przemysłu albo błędami inwestorów. Zdarzało się również, że ogromne pieniądze wydawano na obiekty, których później nie potrafiono utrzymać.
W Europie nie brakuje takich historii. Dawne sanatoria stoją dziś puste, luksusowe hotele niszczeją, a miejscowości, które kiedyś odwiedzali goście z różnych części kontynentu, musiały całkowicie zmienić swój charakter. Szczególnie interesujące są przypadki Jastrzębia-Zdroju, Sokołowska i chorwackiego Haludova. Każde z tych miejsc miało realne podstawy do wielkiej kariery, ale każde przegrało z innym problemem.
Jastrzębie-Zdrój – uzdrowisko, które przegrało z przemysłem węglowym
Historia Jastrzębia-Zdroju pokazuje, jak szybko można stracić funkcję uzdrowiskową miejscowości, jeśli rozwój przemysłu zaczyna kolidować z naturalnymi zasobami leczniczymi. Jeszcze w XIX wieku był to jeden z bardziej rozpoznawalnych kurortów na Górnym Śląsku. Przyjeżdżano tutaj przede wszystkim na kąpiele w solance jodowo-bromowej, wykorzystywanej w leczeniu schorzeń reumatycznych, nerwowych i innych dolegliwości.
Początek uzdrowiska datuje się na 1861 rok. W pierwszym sezonie przyjęto około 108 kuracjuszy. Rok później liczba gości wzrosła do około 540 osób. Rozwój był szybki, ponieważ miejscowa solanka miała dobre parametry: jej temperatura wynosiła około 16,9°C, a wydajność źródła sięgała 2800 litrów na godzinę.
Z czasem powstawały kolejne obiekty sanatoryjne, pensjonaty, pijalnie i urządzenia kąpielowe. Kurort rozwijał się również jako miejscowość wypoczynkowa. W 1934 roku przebywało tu 4988 kuracjuszy, a w 1955 roku odnotowano rekordowy wynik – około 7000 osób.
Paradoks polegał na tym, że właśnie w okresie największej popularności uzdrowiska zaczęto budować jego przemysłowego następcę.
W połowie lat 50. rozpoczęto przygotowania do rozwoju górnictwa węglowego. 4 grudnia 1962 roku uruchomiono kopalnię Jastrzębie, a do 1974 roku powstały kolejne cztery kopalnie. Miasto szybko przekształcało się w duży ośrodek przemysłowy, przyciągający pracowników i ich rodziny.
Problem nie ograniczał się do zmiany krajobrazu. Eksploatacja węgla wpłynęła na warunki hydrogeologiczne, powodując stopniowy zanik źródeł solankowych. Dla uzdrowiska oznaczało to utratę najważniejszego zasobu, którego nie dało się zastąpić nową elewacją sanatorium czy atrakcyjniejszą ofertą zabiegów.
W latach 70. działalność uzdrowiskową powiązano organizacyjnie z Ustroniem, gdzie rozwijano nową bazę leczniczą. Jastrzębie stopniowo traciło znaczenie w tej branży. W 1994 roku działalność uzdrowiskowa ostatecznie się zakończyła.
Nie oznaczało to jednak całkowitego zniknięcia dawnego kurortu. Do dziś można zobaczyć między innymi:
- Park Zdrojowy, będący dawnym centrum życia uzdrowiskowego;
- Dom Zdrojowy, wykorzystywany obecnie do działalności kulturalnej;
- zabytkowe budynki Łazienek;
- dawną zabudowę sanatoryjną przy ulicy 1 Maja;
- współczesne inhalatorium nawiązujące do tradycji leczniczych miejscowości.
Jaki wniosek wynika z tej historii dla nowych inwestycji uzdrowiskowych? Przed zakupem terenu i budową sanatorium trzeba sprawdzić nie tylko jakość wody, ale również stabilność jej występowania. Jednorazowe badanie próbki nie wystarczy. Potrzebna jest analiza hydrogeologiczna obejmująca wydajność źródła, mineralizację, obszar zasilania i możliwy wpływ działalności przemysłowej.
Takie rozwiązanie ma sens, jeśli zasób leczniczy jest stabilny, a jego ochrona została uwzględniona w planowaniu przestrzennym. Nie ma natomiast sensu budowanie wielkiego kompleksu na podstawie źródła, którego parametry mogą zostać trwale zmienione przez sąsiednią eksploatację górniczą.
Przypadek Jastrzębia pokazuje, że najpierw trzeba zabezpieczyć naturalny fundament uzdrowiska, a dopiero później inwestować w jego infrastrukturę. W przeciwnym razie nawet dobrze prosperujący kurort może stracić rację bytu.
Sokołowsko – pionierskie sanatorium, które nie utrzymało dawnej pozycji
Sokołowsko na Dolnym Śląsku miało wszystko, czego potrzebował prestiżowy kurort: górskie położenie, specyficzny mikroklimat, rozbudowaną bazę leczniczą i rozpoznawalność wykraczającą daleko poza region.
W 1855 roku lekarz Hermann Brehmer uruchomił tutaj specjalistyczne sanatorium dla osób chorych na gruźlicę. Stosowano w nim metodę klimatyczno-dietetyczną, opartą między innymi na odpoczynku, odpowiednim odżywianiu, przebywaniu na świeżym powietrzu i kontrolowanej aktywności fizycznej.
Było to pionierskie przedsięwzięcie. Sokołowsko stało się jednym z ważnych punktów odniesienia dla rozwoju europejskiego lecznictwa sanatoryjnego. Miejscowość zyskała nawet przydomek śląskiego Davos.
Skala działalności była imponująca. W 1882 roku rozbudowany zakład wraz z powiązanymi obiektami dysponował około 303 pokojami. W 1887 roku w miejscowości przebywało 730 kuracjuszy, a w 1903 roku liczba leczonych pacjentów sięgnęła 1125.
Nie była to niewielka górska miejscowość z kilkoma pensjonatami. Powstał rozbudowany organizm uzdrowiskowy, obejmujący sanatoria, wille, pensjonaty, park, zaplecze gastronomiczne i infrastrukturę dla gości.
Dlaczego więc tak dobrze zapowiadający się ośrodek stracił swoją pozycję?
Jednym z powodów były zmiany w leczeniu gruźlicy. Rozwój diagnostyki i farmakoterapii stopniowo zmieniał rolę długotrwałych kuracji klimatycznych. Do tego dochodziła konkurencja innych miejscowości, zmieniające się oczekiwania pacjentów i konieczność modernizowania kosztownej infrastruktury.
Po II wojnie światowej sanatorium nadal funkcjonowało, a profil leczenia przesuwano w kierunku chorób dróg oddechowych. Problemem okazał się jednak brak odpowiednich inwestycji. Główny budynek, znany później jako Grunwald, przestał być wykorzystywany w latach 50. XX wieku. Zamiast przeprowadzić gruntowny remont, pozostawiono go bez odpowiedniej opieki. Pod koniec lat 70. rozebrano najstarszą część obiektu.
Nie udała się również próba stworzenia w Sokołowsku dużego ośrodka sportów zimowych. W latach 70. planowano rozwój infrastruktury dla klubów sportowych z Wałbrzycha. Brak pieniędzy sprawił jednak, że ambitna koncepcja nie została zrealizowana. Pozostały między innymi trasy biegowe i infrastruktura do jazdy na nartach oraz nartorolkach.
Kolejnym ciosem był pożar dawnego sanatorium Brehmera w nocy z 9 na 10 października 2005 roku. Ogień zniszczył znaczną część konstrukcji i wyposażenia budynku. W akcji gaśniczej uczestniczyło 14 jednostek straży pożarnej, a gaszenie trwało 15 godzin.
Od 2007 roku odbudową obiektu zajmuje się Fundacja Sztuki Współczesnej In Situ. Dawne sanatorium otrzymało nowe przeznaczenie związane z kulturą i edukacją. Rozwijane są tutaj Międzynarodowe Laboratorium Kultury oraz Archiwum Krzysztofa Kieślowskiego. Działalność prowadzi również zabytkowy kinoteatr Zdrowie.
To przykład, w którym próba odtworzenia dawnej funkcji niekoniecznie byłaby najlepszą decyzją.
Jeśli miejscowość utraciła przewagę medyczną, a utrzymanie pełnego sanatorium wymaga ogromnych nakładów, rozsądniejszym rozwiązaniem może być adaptacja obiektów do nowych potrzeb. Warunkiem jest jednak dopasowanie skali inwestycji do realnego zainteresowania turystów i możliwości finansowania działalności.
W praktyce lepiej odnowić jeden budynek i zapewnić mu regularne wykorzystanie niż remontować cały kompleks bez zabezpieczonego budżetu na późniejsze utrzymanie. W przypadku zabytkowego sanatorium pierwszeństwo powinny mieć dach, odwodnienie, zabezpieczenie konstrukcji i instalacje przeciwpożarowe. Dopiero później można myśleć o pokojach hotelowych, restauracji czy rozbudowanej ofercie rekreacyjnej.
Sokołowsko pokazuje, że zmiana funkcji historycznego kurortu może być skuteczniejsza niż próba przywrócenia mu dawnej świetności na siłę.
Haludovo na wyspie Krk – luksusowy kurort, który nie udźwignął własnych ambicji
Chorwackie Haludovo, położone w pobliżu miejscowości Malinska na wyspie Krk, miało stać się jednym z najbardziej ekskluzywnych kompleksów wypoczynkowych nad Adriatykiem. Nie chodziło o zwykły hotel z basenem. Zaprojektowano ogromny ośrodek, który miał przyciągać zamożnych turystów, międzynarodowych przedsiębiorców i gości szukających rozrywki na najwyższym poziomie.
Kompleks powstawał w latach 1969–1972 na terenie o powierzchni około 25 hektarów. Głównym obiektem był pięciogwiazdkowy Hotel Palace, zaprojektowany przez chorwackiego architekta Borisa Magaša.
Początkowo obiekt miał przyjmować około 1650 gości. Docelowo planowano zwiększenie pojemności do 5000 miejsc noclegowych. Na terenie kompleksu znajdowało się między innymi:
- 17 kortów tenisowych;
- boisko do piłki nożnej;
- pole do minigolfa;
- baseny i zaplecze rekreacyjne;
- centra sportów wodnych, w tym narciarstwa wodnego, paralotniarstwa i nurkowania;
- restauracje, wille, apartamenty i obiekty gastronomiczne.
Hotel otwarto w 1971 roku. Rok później rozpoczęto współpracę z amerykańskim magazynem Penthouse, którego właściciel Bob Guccione pomógł wypromować Haludovo jako luksusowy kierunek turystyki rozrywkowej.
Powstał Penthouse Adriatic Club z kasynem. W ośrodku pojawili się zagraniczni pracownicy, goście o wysokich dochodach i znane osobistości. Haludovo zaczęło być określane mianem jugosłowiańskiego Las Vegas.
Problem polegał na tym, że prestiż i zainteresowanie mediów nie gwarantowały rentowności przedsięwzięcia.
Już w 1973 roku resort i związane z nim przedsiębiorstwo Brodokomerc znalazły się w poważnych problemach finansowych, a współpraca z Penthouse dobiegła końca. Nie oznaczało to natychmiastowego zamknięcia całego kompleksu. Haludovo nadal działało, stopniowo odchodząc od ekskluzywnego modelu kasynowego na rzecz bardziej tradycyjnej turystyki wypoczynkowej.
Co ciekawe, w 1990 roku w Haludovo pracowano nawet nad projektem konstytucji niepodległej Chorwacji.
Później sytuacja dramatycznie się pogorszyła. Rozpad Jugosławii i wojna doprowadziły do załamania turystyki. W obiektach zakwaterowano uchodźców. Po wojnie pojawiły się problemy z prywatyzacją, zmianami właścicieli, finansowaniem remontów i zarządzaniem nieruchomościami.
Dane finansowe z końca lat 90. i 2000 roku pokazują skalę problemu. W 2000 roku spółka osiągnęła około 17,56 mln kun przychodów, ale jej wydatki wyniosły niemal 55,98 mln kun. Oznaczało to stratę około 38,42 mln kun w jednym roku. Łączne zobowiązania sięgały około 76 mln kun, czyli ponad pięciokrotności rocznych przychodów. Rachunki bankowe przedsiębiorstwa były zablokowane od lipca 1998 roku.
Ostatnich gości centralny Hotel Palace przyjął około przełomu 2001 i 2002 roku.
W 2004 roku zarząd zapowiadał inwestycję o wartości około 100 mln euro i ponowne uruchomienie kompleksu z 2800 miejscami noclegowymi. Plan nie doprowadził jednak do przywrócenia działalności głównego hotelu.
W 2026 roku Palace nadal pozostaje opuszczony i poważnie zniszczony. Nie oznacza to, że cały obszar Haludova jest jednakowo martwy – część sąsiednich apartamentów została odnowiona i jest wykorzystywana turystycznie. Sam monumentalny hotel wciąż pozostaje jednak symbolem niewykorzystanego potencjału.
Najważniejsza lekcja z Haludova dotyczy skali inwestycji i finansowania. Kompleks z tysiącami miejsc noclegowych wymaga stałych przychodów, sprawnego zarządzania, odpowiedniej liczby pracowników i pieniędzy na utrzymanie infrastruktury również poza szczytem sezonu.
Duży resort ma sens, jeśli inwestor potrafi wykazać rzeczywisty popyt, zapewnić finansowanie kolejnych etapów i utrzymać działalność przez słabsze sezony. Nie ma sensu, gdy projekt opiera się przede wszystkim na prestiżowej nazwie, jednym zagranicznym partnerze albo obietnicy przyszłego zainteresowania zamożnych gości.
Bezpieczniejszym rozwiązaniem byłoby etapowe uruchamianie obiektu. Najpierw jeden hotel, podstawowa gastronomia i część rekreacyjna, później kolejne budynki, jeśli wyniki finansowe potwierdzają popyt. Taki model ogranicza koszty utrzymania pustej infrastruktury i pozwala sprawdzić, czy rynek rzeczywiście potrzebuje tak dużego kurortu.
Haludovo udowodniło, że nawet wyjątkowa architektura, rozpoznawalna marka i atrakcyjna lokalizacja nie uratują inwestycji, jeśli zabraknie stabilnego modelu biznesowego.
FAQ – najczęstsze pytania o upadłe uzdrowiska i kurorty
Czy Jastrzębie-Zdrój nadal jest uzdrowiskiem?
Nie. Miejscowość utraciła funkcję uzdrowiskową w latach 90. XX wieku. Dawna dzielnica Zdrój zachowała jednak zabytkową zabudowę, Park Zdrojowy i część infrastruktury nawiązującej do tradycji leczniczych.
Dlaczego Sokołowsko nazywano śląskim Davos?
Działało tam pionierskie sanatorium Hermanna Brehmera, uruchomione w 1855 roku. Stosowany model leczenia klimatyczno-dietetycznego stał się ważnym punktem odniesienia dla rozwoju późniejszych ośrodków leczenia gruźlicy.
Czy Haludovo całkowicie zbankrutowało już w 1973 roku?
Nie. W 1973 roku zakończyła się współpraca z Penthouse, a przedsiębiorstwo Brodokomerc miało poważne problemy finansowe. Sam kompleks działał jeszcze przez kolejne lata, a jego główny hotel przyjął ostatnich gości dopiero około przełomu 2001 i 2002 roku.
Czy dawne uzdrowisko można ponownie uruchomić jako kurort?
Tak, ale tylko wtedy, gdy zachowało odpowiednie zasoby lecznicze, infrastrukturę i warunki środowiskowe, a planowana działalność ma uzasadnienie ekonomiczne. Jeżeli brakuje podstawowej wody leczniczej lub koszty odbudowy są nieproporcjonalne do popytu, lepiej rozważyć funkcję hotelową, kulturalną albo rekreacyjną.
Co należy sprawdzić przed inwestycją w opuszczony hotel lub sanatorium?
W pierwszej kolejności stan prawny nieruchomości, obciążenia hipoteczne, konstrukcję budynków, instalacje, dostęp do mediów, wymagania przeciwpożarowe oraz rzeczywisty popyt na noclegi. W przypadku uzdrowisk trzeba dodatkowo zbadać jakość i stabilność zasobów leczniczych.
Przy planowaniu reaktywacji dawnego kurortu pierwsza decyzja powinna być konkretna: zlecić niezależny audyt zasobów, stanu technicznego i sytuacji prawnej nieruchomości, zanim rozpocznie się projektowanie hotelu czy kampanię reklamową. Jeśli brakuje leczniczej wody, budynek nie nadaje się do bezpiecznej eksploatacji albo nie ma realnego sposobu na sfinansowanie działalności, trzeba zmienić koncepcję, a nie próbować ratować ją samą promocją.
Więcej informacji na: https://po-polsce.pl
